2013 год завершился, и уже сейчас многие аналитики называют этот год «переломным» для рынка коммерческой недвижимости. Традиционно индикатором общего состояния рынка коммерческой недвижимости является офисный сегмент, поскольку именно он напрямую связан с деловой активностью и макроэкономическим состоянием региона. Судя по состоянию данного сегмента, игрокам рынка стоит готовиться к существенным изменениям рыночной ситуации в 2014 г. По проблемам рынка коммерческой недвижимости мы беседуем с Михаилом Шапошниковым, проект-менеджером компании «RealJet».
Как вы оцениваете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости ушедшего 2013 года?
Скажем так: 2013 год был сбалансированным. Рынок торговой недвижимости был на мой взгляд самым активным по причине выхода на него ряда международных брендов, в частности Trolbeads, Lavazza Espression, Herve Leger, Marugame, Takko Fashion, Red Valentino, The North Face, Quiznos, Krispy Kreme, ASH и др. Также знаменательным в этом сегменте были две крупнейшие инвестиционные сделки – приобретение фондами Morgan Stanley и Hines ТРЦ «Метрополис» у Capital Partners и покупка ТРЦ «Аура» в Новосибирске ГК РосЕвроДевелопмент (продавец Renaissance Development), при чем последняя очень сильно изменила инвестиционную ситуацию на региональном рынке.
В сфере офисной недвижимости уровень арендных ставок по сравнению с 2012 годом наклонился в меньшую сторону, а спрос не увеличился, на смену уходящих «инвестиционных игроков» приходят новые. Несмотря на унылые нотки, могу отметить масштабный ввод в эксплуатацию офисных объектов, который составил по России примерно 950 тыс.кв.м. и опередил спрос. Инвестиции в офисы к концу года приостановились. На фоне крупнейшей сделки на рынке по покупке БЦ «Белая Площадь» компанией O1 Properties не так ощутимы, но не остаются без внимания транзакции по покупке подконтрольной Роману Абрамовичу компанией Millhouse Capital БЦ «Белые Сады» и продажа БЦ «Аквамарин III» компанией AFI Development.
Рынок индустриальной недвижимости наращивал обороты по мере расширения смежных сфер деятельности. Особую роль в этом играл ритейл-сегмент, который расширял свою экспансию в регионы. А где есть торговля, там нужны распределительные центры(например аренда компанией «Бест Прайс» (бренд Fix Price) 12 тыс. кв.м в логопарке РОЛСИ в Екатеринбурге). Яркой сделкой ушедшего года также отмечу аренду компанией Юлмарт 23 000 кв.м. в ПЛК «Северное Домодедово».По объемам поглощения держат марку логисты: Univeg Logistics закрыла сделку по аренде 50 000 кв.м. в ИП «Быково».
На рынке наблюдается непривычная для девелоперов тенденция: объем ввода растет, однако спрос на офисные площади не находится сейчас на достаточном уровне для его поглощения. Однако «затоваривание» офисами рынку пока не грозит, как вы прокомментируете данную ситуацию?
Ситуация, складывающаяся в экономике нашей страны, обычно сулит единственный сценарий развития событий, которые мы ощутим буквально в марте-апреле этого года. После крупного оттока бюджетных средств (да и во время оттока) государство должно будет пополнить казну. Это делается за счет классических и неклассических финансовых рычагов: глобальные аудиторские проверки, проводимые налоговыми органами, реформы в налогообложении, в частности кадастр, стоимость транспортных перемещений и так во всех сферах жизнедеятельности. Все организации должны будут ужимать свои «кошельки» и, соответственно, уменьшать расходы, в том числе на переезды в более комфортные и просторные офисы.
Учитывая то, что уровень ставок в этом сегменте остановился, а офисная недвижимость, как всем известно, является одним из индикаторов экономического состояния страны, можем готовиться к не самому лучшему времени. Ряд ритейлеров уже зафиксировали снижение потребительской активности. Несмотря на это, большинство участников, прошедшего недавно Гайдаровского форума, не ждут резкого роста безработицы. «Норникель», который арендовал в БЦ «Меркурий Сити» 14 тыс. кв.м. в конце прошлого года, отметил, что компания не собирается в 2014г. оптимизировать численность сотрудников.
Как говорится «свято место пусто не бывает», в освободившиеся офисы приедут более крепкие «игроки». Кризис когда-нибудь закончится, и цены на офисы начнут расти, а это и есть возможность увеличить свой доход. Поэтому «затоваривания» не будет.
Согласно исследованию Offices 2020, которое проводило Jones Lang LaSalle, 80% руководителей в сфере недвижимости считают, что арендаторы оказывают все большее влияние, а их запросы становятся все выше, как вы прокомментируете данное исследование?
Мы не совсем согласны с этим. На ликвидные площади как был спрос, так он и остался. Да, арендатор просит более качественные объекты за меньшие деньги плюс дополнительный сервис бонусом. Это нормально, учитывая увеличение инвестиционной активности, в том числе и иностранной, масштабы строительства растут, а значит и есть между чем выбирать. Но есть и кому предлагать. Ничего удивительного и сверхестественного нет.
Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в этом году Московского региона и России в целом?
Опять же сыграют свою роль два катализатора. Первый – это ритейл-сегмент. В этом году анонсированы запуски ряда крупнейших торговых проектов и в Москве, и в регионах (Брянск, Липецк, Тула и др.). Плюс количество международных брендов, ведущих свою экспансию на российский рынок, растет. Им понадобятся складские площади и представительства в офисах. Это создает определенный рост в спросе. Особенно сейчас видна активность в Южном Федеральном Округе в связи с Олимпийскими играми в Сочи. Второй – это ситуация после Олимпиады, когда государство будет вынуждено увеличивать требования, а люди «зашивать карманы», начнет снижаться покупательская способность, а значит начнется отток ритейла и по инерции «зацепит» и офисы и склады. В качестве аргумента, не нуждающегося, в комментариях приведем пример: сделка по расширению компании Яндекс в БЦ «Красная Роза» 50 000 кв.м. в этом году. Кризис, по сути, - это возможность выявления неэффективного управления. Мы сами почувствовали возможности, которые предоставил бизнесу кризис 2008 года. На места уходящих с рынка компаний приходили новые, и от этого выигрывали и мы, и они. От грядущего года ждем того же.