Изображения
Для того, чтобы покупка вашей квартиры была связана только с положительными эмоциями, необходимо еще на стадии выбора тщательно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости.
Конечно, данную проверку лучше доверить юристам агентств недвижимости, однако часто и сами покупатели собственными силами хотят убедиться в законности сделки. Поэтому в цикле статей корреспондент портала «Тут Недвижимость» расскажем вам об основных моментах проверки юридической чистоты сделки.
Правоустанавливающие документы
Если вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает по всем параметрам, то самое время выяснить, на основании каких документов продавец владеет правом собственности на данную недвижимость.
При этом самыми популярными документами являются договора купли-продажи, дарения, мены и свидетельства прав на наследство. Редко, но все же можно встретить людей, предъявляющих вам договор ренты или решение суда, вступившее в силу.
И тут главное, не верить продавцам на слово, а желательно увидеть документы своими глазами: чтобы убедиться, что на бумаге нет следов подчисток или иных фальсификаций. Обратите внимание, что все исправления в таких документах обязательно заверяются подписями лиц, заключивших договор.
Также обычно специалисты рекомендуют проверить надлежащую государственную регистрацию договора. Сделать это может любой гражданин России, обратившись в соответствующие органы. При этом достаточно часто в договоре обозначаются условия, которые ведут к его расторжению, и вот тогда нужно обязательно выяснить их наличие на практике.
Приведем классический пример. Договор приобретения недвижимости вступает в свою силу после того, как покупатель выплатит продавцу полную сумму сделки. Однако если вся сумма еще не выплачена, то договор может быть расторгнут и право собственности снова перейдет к первой стороне.
Кроме того, советуем вам внимательно посмотреть на дату вступления договора в действие. Обычно специалистов настораживает тот факт, что владелец стремится быстрее продать квартиру, которая буквально только вчера была ему завещана или подарена человеком, который не является его родственником.
Юридическая история квартиры
Для выяснения юридической истории квартиры попросите собственника предъявить вам выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним (ЕГРП). В данном реестре отражается история всех объектов жилой недвижимости с 1998 года, то есть именно по документу из ЕГРП можно посмотреть все переходы прав собственности, аресты, запреты на совершение сделок и тому подобное.
При этом вас должно насторожить то, если, например, данная квартира слишком часто переходила из рук в руки. Возможно, со сделкой или с самой квартирой что-то не в порядке, и новые собственники стараются быстрее от нее избавиться.
Также из выписки ЕГРП будет видно идут или шли из-за этого объекта такие-то судебные споры. В Российской Федерации максимальный срок признания сделок с недвижимостью недействительными является три года, поэтому, если споры возникали давно, то такой факт можно уже и не учитывать.
Однако, если три года с момента спора еще не прошло, то попросите продавца показать вам вступившее в силу решение суда. Но если судебное разбирательство еще идет, то лучше все же подождать с покупкой этой квартиры.
Кроме того, обратите внимание, что старые квартиры в ЕГРП как жилой объект могут быть и не зарегистрированы. Однако это тоже хорошо: значит, с момента приватизации в сделках по недвижимости они не участвовали. Тогда абсолютную законность прав ее собственника можно проверить через уточняющий запрос в Департамент жилищной политики.