Изображения
В риэлторской практике часто возникают ситуации, когда квартиры с хорошими предпосылками для быстрой продажи вдруг реализуются медленнее обычного, а то и вообще остаются непроданными. При этом даже красивый вид из окна, хорошая транспортная доступность и благополучный район не спасают положение.
Так в чем же дело? Оказывается, существует ряд факторов, которые тормозят продажи квартир. В этой статье мы хотим обратить внимание на данные нюансы продаж. Информация собрана на основании консультаций с грамотными риэлторами, поэтому может быть полезна для широкого круга читателей.
1. Завышение стоимости. Одним из самых существенных факторов, осложняющих продажу жилья, является завышение его стоимости. В свою очередь, если квартира выставляется на продажу по рыночной стоимости, то обычно в течении месяца на нее успешно находится покупатель. Но если цена объекта жилой недвижимости завышается, то квартира может находиться на продажной стадии неограниченное количество времени.
2. Неузаконненная перепланировка. Частой причиной отказа покупателей от сделки является неузаконенная перепланировка. И это правильно: новые хозяева не хотят брать на себя ответственность за проведение несогласованных работ или осуществление работ с нарушениями.
Кроме того, потенциальные покупатели могут не быть в восторге и от каждого варианта перепланировки. К примеру, если в квартире сносятся все внутренние стены и на торги выставляется квартира-студио, или вместо межкомнатных дверей устанавливаются арки, то вероятность продажи такого жилья на порядок ниже обычного варианта.
Также важно, что несоответствие квартиры плану БТИ исключает продажу жилья ипотечным покупателям, которых сегодня на рынке присутствует порядка 30%.
То есть продавцам жилья с неузаконенной перепланировкой придется искать покупателей, у которых, во-первых, есть в наличие полная сумма денег, а, во-вторых, которые бы хотели получить квартиру в «не до конца задокументированном виде» или бы начали приводить жилье в прежний вид.
Если собственник жилья не согласиться существенно снизить цену за свою незаконную перепланировку, то продать квартиру будет в принципе невозможно.
3. Креативный дизайн. Фактором отпугивания покупателей может выступать и слишком креативный дизайн квартиры. Например, из практики известны следующие примеры. Мужчина увлекался учением фен-шуй и «намертво» повестил на все стены в доме зеркала. Другой мужчина хотел, чтобы его городская квартира выглядела изнутри как загородный дом, и обшил все стены жилья вагонкой.
Также покупатели отказывались приобретать квартиру, в которой стены были расписаны с элементами свастики. Нелегко было продать жилье, в котором была создана «сырная» кухня. Идея, конечно, креативная (стена между кухней и комнатой была выкрашена в желтый цвет и имела дырки разных размеров), но рядовым покупателям она пришлась не по душе.
4. Неопрятный вид. Все риелторы знают, как трудно продать квартиру, имеющую неопрятный внешний вид. Конечно, речь не о том, чтобы перед продажей жилья обязательно делать ремонт (новые собственники все равно будут переделывать его под себя), но вот просто навести в квартире порядок все же нужно.
Согласитесь, что захламленное жилье с грязными окнами всегда будет производить неприятное впечатление на потенциальных покупателей, и, соответственно, продать такую квартиру будет нелегко. В подобном жилье рекомендуется сделать генеральную уборку и шансы на ее продажу резко возрастут.
5. Близость к негативным объектам. Тяжело продать квартиру, которая находится рядом с кладбищем, тюрьмой, свалкой, вокзалом или промзоной. Также напрягает людей и непосредственная близость от ЛЭП, ТЭЦ или ЗАГСа.
Но так как объекты, окружающие квартиру, в большинстве случаев перенести невозможно, то выход для продажи недвижимости тут только один: снизить цену по сравнению со среднерыночным уровнем. Как правило, такой дисконт должен составить от 20 до 30%.
6. Проблемы с наследниками. Очень серьезной проблемой при продаже квартиры выступают сложности с правоустанавливающими документами. Мало кто из покупателей решится купить недвижимость в условиях, когда в любой момент могут возникнуть претензии к собственнику жилья со стороны третьей стороны, к примеру, супругов, детей и других наследников, права которых в свое время были нарушены.
7. Длительная подготовка документов. Еще одним фактором, осложняющим продажу квартиры, является чрезмерно длительная подготовка документов, необходимых для сделки.
Некоторые собственники жилья начинают заниматься сбором документов только после того, как покупатель на квартиру уже найден. При этом многие потенциальные покупатели или сразу отказываются от сделки, так как не готовы ждать несколько месяцев, или со временем начинают присматриваться к другим квартирам и могут вообще отказаться от покупки.
8. Квартира с прописанными жильцами. Практически невозможно продать жилье, в котором прописаны другие лица. И даже, если обещать, что через суд данных людей можно выписать, то ни один покупатель не захочет этим заниматься.
Особенно бесперспективной является ситуация, когда при приватизации в квартире были прописаны люди, которые имели право пользоваться жильем наравне в лицом, на которое приватизация была оформлена. Выселить или снять с регистрации в квартире их невозможно: право пользования недвижимости им принадлежит на законном основании.
В связи с этим также нужно обратить внимание на квартиры, приобретенные в браке. Если владелец хочет продать такую квартиру, то ему необходимо сначала получить письменное согласие супруга (или бывшего супруга - если брак уже был расторгнут).
Ведь, в противном случае, бывшая жена или муж смогут претендовать на свою долю в квартире и даже после ее продажи третьим лицам.
9. Квартиры, принадлежащие иностранцам. Неприятные ситуации возникают и в случае, когда собственниками квартир являются иностранцы - нерезиденты РФ. Тогда налоговое бремя будет значительно больше, а также иметь более неудобную для покупателя структуризацию.
Кроме того, продажа квартиры осложнится и тогда, когда владелец жилья находится за границей и быстро не может приехать в страну для подписания документов о купли-продажи.