Изображения
Недвижимость бизнес-класса традиционно считается жильем для среднего класса. Но, на самом ли деле, недвижимость бизнес-уровня в Москве сегодня доступна для среднего класса россиян? Давайте проведем аналитическое исследование данного сектора.
Аналитики девелоперских и консалтинговых компаний, специализирующихся на жилье сегмента бизнес-класса, отмечают, что чаще всего данные объекты недвижимости приобретаются в пределах «старых» границ Москвы.
Основной спрос на столичное бизнес-жилье формируют нефтяники, банкиры крупных банков, сотрудники газовой отрасли и представители логистических компаний. В 2013 году именно данные покупатели заключили 40% от всех сделок на рынке жилой бизнес-недвижимости.
Также на основании экспертных оценок можно составить портрет традиционных покупателей жилья бизнес-класса. Как правило, они представляют собой достаточно активных людей в возрасте от 35 лет и немного старше. Обычно это семейные люди, у которых - чаще всего - есть двое детей.
В основном, такая потребительская аудитория приобретает недвижимость для самостоятельного проживания, и только каждая пятая сделка преследует цель купить жилье для родственников, а чаще всего для родителей или подрастающих детей.
Интересен и тот факт, что большая часть людей, покупающих жилье бизнес-класса, в 2013 году приобретала его с использованием собственных средств, и только менее 8% при сделке воспользовались ипотекой. Это позволяет говорить о том, что жилая недвижимость бизнес-класса становится все доступнее для россиян, которых можно отнести по доходам к среднему уровню.
В свою очередь, и девелоперы активно подстраиваются под постоянно изменяющиеся запросы рынка и выставляют на продажу квартиры, которые наиболее полно отражают современные интересы потребителей.
В результате жилье бизнес-класса становится более доступным для российских покупателей. Например, замечено, что в последнее время все больше появляется проектов, которые отличаются доступностью планировки квартир и их небольшим метражом. Особенно такая тенденция наметилась в пределах «старых» границ Москвы, как наиболее востребованного у населения сектора.
Кроме того, специалисты рынка жилой бизнес-недвижимости отмечают, что и ипотечное кредитование начало все больше «поворачиваться лицом» к апартаментам, которые сегодня уже практически становятся приравненными к стандартному жилью.
Также и аналитики в последнее время относят некоторые виды апартаментов к жилью бизнес-класса. Конечно, там возникает много сложностей с юридическим статусом объектов недвижимости, но это только заставляет девелоперов снижать цену на квартиры, что, в свою очередь, позволяет многим потребителям покупать качественное жилье за относительно небольшие средства.
Если обратиться к статистическим данным, то доля людей, возраст которых составляет от 31 до 45 лет, и которые решили купить жилье бизнес-уровня на первичном рынке, образует 57% от всех покупателей недвижимости данной категории.
Примерно 70% покупателей это жители Московского региона. И большая часть из них москвичи, которые давно (а чаще всего и с рождения) живут в столице и теперь хотят улучшить свои жилищные условия. При этом они не могут позволить себе купить дорогое элитное жилья, а вот на недвижимость бинес-уровня средств у них вполне хватает.
Но на рынке апартаментов ситуация выглядит по-другому: в целевой аудитории здесь есть свои нюансы. Во-первых, покупателями бизнес-апартаментов становятся более молодые люди, а, во-вторых, жилье они выбирают меньшей площадью.
Объясняется это тем, что современное российское законодательство определяет апартаменты не как жилье, предназначенное для постоянного проживания, а как объект индустрии туризма, а проще говоря – гостиничные номера. Согласно более точному юридическому определению, апартаменты это номера высшей категории, относящиеся к индустрии туризма и состоящие из двух и более комнат общей площадью не менее 40 «квадратов».
При этом апартаменты выступают как объекты коммерческой недвижимости, и купившие их люди платят налоги и коммунальные платежи за такое жилье по более высоким тарифам, чем собственники обычной жилой недвижимости. Также в апартаментах покупатели не могут быть прописаны на постоянной основе, а только временно.
Кроме того, девелоперы, работающие в секторе апартаменты, не обязаны соблюдать нормативы обеспеченности жилья социальной инфраструктурой, что обычно требуется при постройке стандартных домов. К тому же и долевое строительство апартаментов, и приобретение квартир в еще недостроенных домах регулируется совсем другими нормами законодательства.
Однако все знают, что молодые люди обычно более рискованные, чем потребители более старшего возраста. Часто их интересует только сиюминутная выгода, и они не заглядывают далеко в будущее. Именно с такой психологической точки зрения можно объяснить то, что апартаменты бизнес-класса покупают люди от 28 до 35 лет, в то время как возраст покупателей бизнес-жилья другого уровня определяется как более старший.
С экономической же точки зрения ситуация выглядит так: у более молодых людей денежных средств, как правило, меньше, а, значит, им нужно соглашаться на менее выгодные условия покупки. Ведь свое жилье, пусть юридически и относящее к классу коммерческой недвижимости, будет все же лучше, чем его съемный вариант. Тем более, что если для покупки выбрать жилье небольшой площади и не в Центральном административном округе, то ситуация вообще будет казаться очень выгодной.
В свою очередь, статистические данные показывают, что на сегодняшний момент доля апартаментов, реализуемых на столичном рынке как квартиры, составляет более 30%. И, по мнению специалистов, их величина на первичном рынке недвижимости со временем будет только расти.
Но если вернуться к общим показателям по жилью бизнес-класса в Москве, то наиболее востребованными покупками являются квартиры с ценой от 12 до 16 миллионов рублей. По площади самое актуальное жилье бизнес-уровня это недвижимость с общей площадью от 60 до 100 квадратных метров.
Именно за такое жилье потребители данного сегмента наиболее охотно голосовали своими деньгами в 2013 году. При этом было замечено, что большие неэффективные планировки, которые были «в моде» с 2008 по 2010 год, в наше время уже не актуальны.
При анализе структуры спроса на квартиры бизнес-класса в столице наблюдается следующая картина: на «двушки» приходится 30% от общего объема, а на трехкомнатные квартиры – 37%. При этом незначительную долю составляют четырехкомнатные квартиры, а все остальные проценты (примерно 30%) достаются однокомнатному жилью.
Это не сильно отличается от общего спроса на жилье в столице: там преобладают двухкомнатные квартиры (28%) и трехкомнатные квартиры (30%). Как видим, в целом «поквартирное» распределение в бизнес-секторе происходит вполне равномерно: на рынке примерно одинаково востребованы объекты, состоящие как из одной комнаты, так и из двух или из трех.
Аналитики отмечают, что на протяжении последних десяти лет на рынке недвижимости бизнес-уровня присутствует положительная динамика средней стоимости жилья. Более всего цена бизнес-класса поднимается в рублевом эквиваленте в новостройках. Однако в конце 2013 года темпы роста цен незначительно снизились.
При анализе распределения жилья бизнес-класса по самым желаемым предложениям бессменным лидером Москвы является Центральный административный округ. Но это - естественно, в сторону увеличения - существенно отражается и на стоимости объектов.
Вторым местом в рейтинге округов по предпочтениям потребителей, а также и по цене новостроек, является Западный административный округ. В настоящее время именно в ЦАО и в ЗАО были зафиксированы самые высокие цены на новое жилье бизнес-уровня.
Так, если сегодня средняя цена одного квадратного метра жилья в новостройке бизнес-класса определяется как 243 тысячи рублей, то для Центрального округа этот показатель равняется 680 тысяч рублей за «квадрат», а для Западного – 650 тысяч рублей.
В конце хотелось бы сделать вывод: жилье бизнес-класса в Москве доступно многим потребителям, рынок данной недвижимости активно работает и правильно подстраивается под изменяющиеся запросы потребителей.
Источник: tutrealty.ru