Advertisement

Какие объекты недвижимости наиболее привлекательны для инвесторов?

Изображения

Современный рынок российской недвижимости чрезвычайно широк и разнообразен. Он состоит из многочисленных видов и групп. В представленной статье мы хотим, используя аналитические данные рынка, разобраться, какие объекты недвижимости наиболее привлекательны для инвесторов и куда они охотнее всего вкладывают свои средства.

При анализе финансового поведения инвесторов в расчет брались последние десять лет, которые были поделены на два периода – с 2004 по 2008 год и с 2009 по 2013 год. Разделительной полосой для них стал мировой финансовый кризис.

Инвестиции в недвижимость России

Так, факты показывают, что до указанного кризиса доля зарубежных инвестиций в российскую недвижимость составляла 62%, а после кризиса большую роль на инвестиционном рынке недвижимости России уже играли отечественные бизнесмены. В период с 2009 по 2013 год доля российского капитала составила 70%.   

Если анализировать рынок коммерческой недвижимости, то в постсоветский период российские инвесторы дважды занимали первые строчки по объемам приобретенных активов недвижимости на территории России. Первый период относился ко времени еще до 2004 года. Сейчас мы немного поговорим и о нем.

Дело в том, что до 2004 года рынок коммерческой недвижимости был сформирован инвесторами из России и стран СНГ. Именно они чаще всего выступали как крупнейшие собственники объектов рынка коммерческой недвижимости. И такая ситуация была аналогичной и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в других регионах.   

Данные факты впоследствии определили то, что следующие 10 лет, которые мы изначально рассматриваем, доля российских инвесторов на рынке недвижимости России была достаточно высока. В целом сальдо российских инвесторов, определяемое как покупки за минусом продаж, также как и у бизнесменов из стран СНГ, было отрицательным.

То есть, они постепенно уходили с российского рынка недвижимости, голосуя своими деньгами, в частности, за покупку объектов недвижимости в других странах. В свою очередь, с начала 2000-ых годов иностранные компании стали осваивать рынок недвижимости нашей страны и пополнять свои портфели недвижимостью из России. При этом сальдо иностранных компаний стало положительным: они покупали у нас объектов больше, чем продавали. 

Стартовой точкой финансового анализа можно считать 2004 год, когда объем инвестиционных сделок к России стал, наконец, прозрачным, и эксперты смогли оперировать реальными цифрами. Так, в 2004 году объем инвестиций в российскую недвижимость составил чуть более 300 миллионов долларов. 

Как уже отмечалось, до кризиса в период с 2004 по 2008 год доля зарубежных инвесторов находилась на уровне 62%. Тогда российским рынком недвижимости интересовались бизнесмены со всего мира. Однако ключевыми игроками у нас стали представители Западной, Восточной и Северной Европы, а также глобальные мировые фонды.

Но экономический кризис внес свои корректировки: в 2008 и 2009 году многие иностранные инвесторы покинули нашу страну и сфокусировались на недвижимости своей страны. Основными факторами ухода иностранных бизнесменов из России стали возросшие риски, нехватка активов для непрофильной деятельности и неприятие увеличения некоторых секторов экономики.

После окончания мирового финансового кризиса динамика инвестиций россиян стала более активной. В стране появилось много отечественных частных девелоперов и компаний, специализирующихся на работе с недвижимостью, у которых объем инвестиций стал преобладать над деятельностью иностранных инвесторов.

При этом действия российских инвесторов стали более серьезно-аналитическими: объекты недвижимости стали покупаться уже не только для того, чтобы побыстрее куда-то вложить деньги с целью спасти их от инфляции. Кроме того, до этого периода многие российские предприниматели покупали недвижимость только ради имиджа.

Но такое время прошло: с 2004 года отношение к инвестированию в объекты недвижимости поменялось, и в 2009-2013 годы доля российского капитала возросла почти до 70%. В результате российский рынок недвижимости в данный период отличался большой ликвидностью.  

Оценивая время с 2009 по 2013 год, аналитики указывают, что высокая доля инвестиций российских бизнесменов, размещенных в посткризисный период в объекты отечественной недвижимости, была обусловлена тем, что локальные игроки быстрее принимали решения и были более заинтересованы в местных активах, чем их иностранные коллеги.

В целом, за последние десять лет российские инвесторы совершили на отечественном рынке недвижимости покупки, которые составили 59% от общего объема. В тоже время иностранцы положили в свой портфель 39% инвестиционных проектов.

При этом на оставшиеся 2% пришлись конфиденциальные транзакции. Таким образом, можно сделать вывод, что последние годы российский рынок недвижимости является привлекательным сектором вложения средств для иностранных предпринимателей.

При анализе объектов коммерческой недвижимости было доказано, что большая часть инвестиционных проектов приходилась на офисы Москвы. Особенно такая динамика была отмечена в период с 2004 по 2013 годы, и относилась она к деятельности российских компаний. Именно в это время половину всех своих средств они направили на столичный офисный рынок.

Иностранные компании практические в равных долях стремились инвестировать в торговые и офисные объекты недвижимости, а в последние годы отдавали явное преимущество крупным проектам по торговой недвижимости. Также в последние два-три года как для иностранных, так и для отечественных инвесторов все более привлекательными стали казаться складская и торговая коммерческая недвижимость.

На этом фоне доля объектов торговли значительно возросла в период с 2011 по 2013 годы и по популярности почти сравнялась с офисным сегментом в России: 34% и 40% соответственно.

Международные инвесторы рынка недвижимости

Если провести исследование объемов иностранных инвестиций за последние три года (с 2011 по 2013 год) на российском рынке, то можно наблюдать очевидную положительную динамику. Так, средний показатель за указанный период будет составлять 2,9 миллиарда долларов, в то время как в период с 2009 по 2010 годы российской экономике от иностранных инвесторов досталось 0,9 миллиарда долларов.

Но, согласно данным международных исследовательских агентств, доля зарубежных инвесторов до всех частях мира усиливалась. Только за год их активность увеличилась на 24,3% и составила в общем объеме инвестиций 17,6%. В это же время – для сравнения – активность локальных инвестиционных компаний по всему миру выросла на 22,3%.

При этом тип иностранных инвесторов изменился: все больше компаний стали вкладывать средства в объекты недвижимости, находящиеся по всему миру, а не только в своем регионе. И если в среднем объем инвестиций в рамках одного региона увеличивался на 13%, то в это же время международные инвестиции стали больше на 36%. Главным образом это происходило за счет вложения средств в Европу, Африку и Ближний Восток.

В основном, как источники международного капитала, выступали инвесторы из Тихоокеанского и Азиатского региона. В последние годы они произвели 40% всех зарубежных сделок, однако в большей части все же в рамках своего региона. Если анализировать международные инвестиции, то североамериканские предприниматели инвестировали в недвижимость 43,8 миллиарда долларов, что составляет 43% от общего объема инвестиций, произведенных за пределами своего региона. 

Но как самый быстро растущий источник капитала в последние годы выступают средства Ближнего Востока. Инвестиционные ближневосточные вложения в мировую недвижимость в 2013 году стали на 96% больше, чем в 2012 году. Второе место по объему увеличения объема вложений в международные рынки занимают инвесторы из Азии. Всего за год они увеличили объем средств на 88%.

Европейские международные инвестиции за 2013 год не изменили своего уровня, в вот инвестиции, поступающие из Северной Америки, возросли на 23%. Также и в своем регионе североамериканские компании увеличили объем инвестиций на 44%. В основном, это были канадские деньги, инвестированные в объекты недвижимости США.

Большинство пенсионных и суверенных фондов осуществляли инвестиции в Европе. Общий объем инвестиции данного типа свидетельствует о том, что на его долю пришлось 59% вложений в коммерческую европейскую недвижимость. Остальные доли были распределены между Азией (13%) и Америкой (28%). Но самыми привлекательными для фондов по-прежнему были инвестиции в недвижимость Великобритании и США.

В целом объем мировых инвестиций в объекты недвижимости в 2013 году увеличился на 22,6% и составил 1,18 триллиона долларов, что с 2007 года является самым лучшим результатом. Прогноз специалистов на 2014 год гласит, что рост мирового объема инвестиций составит 13% и общий показатель будет равен 1,33 триллиона долларов. При этом главными направлениями инвестиционной активности станут США и Западная Европа.