ЖК "Квартал 29"

г. Мытищи. Скидки! Паркинг! Ипотека! Рассрочка!

Подробнее...

Проектная декларация на рекламируемом сайте

ЖК «Метрополия»

ЖК в районе м. Волгоградский пр-т. Широкий выбор планировок. Новый объем в продаже. Квартиры от 9,9 млн руб!

Подробнее...

Проектная декларация на рекламируемом сайте

Строительство апартаментов в Москве растет стремительными темпами

Главные вкладки

Изображения

В настоящее время доля апартаментов, продаваемых как квартиры, на рынке Москвы, составила более 30%. Такой вид жилья имеет свои существенные недостатки для потребителей, однако, по прогнозам специалистов, количество апартаментов на первичном рынке столицы со временем будет только увеличиваться. 

Юридический статус апартаментов

Согласно понятию из Жилищного кодекса РФ, жилыми помещениями в России признаются квартиры, дома, комнаты и их части. Однако апартаментов в данном списке нет.

Определение этого термина появляется только в приказе Министерства культуры, касающегося классификации объектов индустрии туризма. Там, апартамент представляет собой высшую категорию номера, состоящего из двух и более жилых комнат, имеющих общую площадь не менее 40 квадратных метров.  

Госстандарт России также определяет апартаменты как номера в гостиницах, состоящие из нескольких комнат и имеющих кухонное оборудование. А для рядовых покупателей апартаменты воспринимаются как жилье с полноценными характеристиками.   

Налоги и коммунальные платежи

Новые ставки налогов на жилье и апартаменты существенно отличаются друг от друга. Если ставка на жилье составляет 0,1% от кадастровой стоимости, то на апартаменты – 0,5%.

При этом и коммунальные платежи для жилых помещений и апартаментов рассчитываются по разным тарифам. В данном случае апартаменты выступают как объекты коммерческой недвижимости, и тогда их собственникам приходится платить за тепло на 25% больше, чем за обычное жилье, за электричество – на 27% больше и за водоснабжение – на 10% больше.

Кроме того, и девелоперы, работающие с апартаментами, не обязаны придерживаться нормативов обеспеченности такого жилья социальной инфраструктурой. Например, если в обычном микрорайоне должны соблюдаться нормативы 135 мест в школе и 40 мест в детском саду на 1000 жителей, то при строительстве апартаментов такие нормы можно спокойно игнорировать. 

Наконец, если речь идет об апартаментах, то в ситуации, когда застройщик не смог достроить дом, то покупатели апартаментов не могут быть признаны обманутыми дольщиками и получить соответствующую компенсацию. И это будет верно даже в том случае, когда договор купли-продажи оформляется по 214-ФЗ.

В практике известно немало случаев, когда люди, купившие апартаменты, потом жалуются на то, что социальная инфраструктура в районе не проработанная, тарифы ЖКХ повышенные, а постоянная регистрация по месту жительства невозможная. Однако за весь 2013 года в административные службы Москвы было подано примерно 30 таких жалоб, что на общем фоне выглядит минимальным.

«Классовое» деление апартаментов

В целом, согласно информации, поступающей от риэлторских фирм, в сегменте бизнес- и элит-класса апартаментов сейчас на продажу выставлено более 0,5 миллионов квадратных метров, которые представляют собой 4200 единиц, расположенных в 55 комплексах.

Еще год назад таких предложений на рынке было на половину меньше. А если к указанному количеству прибавить еще проекты комфорт-уровня, то предложения апартаментов на рынке достигнут величины в 1,35 миллионов «квадратов», что соответствует примерно 31% от всего рынка столичных новостроек.

При этом аналитики уверены, что порядка 35% элитного жилья, выставленного на продажу, фактически выступают как апартаменты. В бизнес-классе сейчас их половина, а в комфорт-классе – 14%, но и эти доли в ближайшее время, по оценке специалистов, значительно возрастут. 

Строительство новых согласованных проектов

За прошлый год столичная градостроительно-земельная комиссия одобрила строительство проектов, в которые входят 1,5 миллиона квадратных метров жилья типа апартаменты. А с начала текущего года данный показатель составил уже 150 тысяч «квадратов».

В настоящее время авторитетные источники утверждают, что правительство Москвы пока не собирается вводить какие-либо ограничения на согласование и реализацию проектов в данной сфере недвижимости.

На сегодняшний день риэлторы называют итоги 2013 года по росту столичного рынка апартаментов рекордными. Однако, при этом они уверены, что в 2014 году результаты прошлого года будут побиты и объем апартаментов на первичном рынке Москвы увеличится еще больше. 

Если сравнивать цены, то в прошлом году на рынке было несколько крупных проектов, у которых стоимость апартаментов была сопоставима с ценой среднестатистической столичной квартиры.

Стык коммерческой и жилой недвижимости

В Москве возникла уникальная для России и для всего мира ситуация, когда помещения, предназначенные для временного проживания, фактически массово продаются в качестве постоянного жилья.

На фоне того, что столичные власти пересматривают инвестиционные контракты и отменяют разрешения на строительство офисных и жилых построек, апартаменты выступили как некий компромиссный продукт, находящийся на стыке жилой и коммерческой недвижимости.

С какого-то времени и до сегодняшнего дня такой продукт современного рынка недвижимости удовлетворял практически всех участков процесса. Так, покупатели получали удобное жилье для проживания. И хотя в них невозможно прописаться, но стоят апартаменты дешевле, чем находящиеся в соседних домах квартиры.

В свою очередь, у девелоперов была возможность развивать новые проекты, оформление документов для которых можно было получить значительно проще. Ведь фактически они производили согласование объектов гостиничной недвижимости, которые Москве нужны и которым власти оказывали поддержку. 

В результате апартаменты, которые раньше включались только в небольшие проекты редевелопмента на 20-30 тысяч квадратных метров, с 2012 года проявили себя в полномасштабном комплексном строительстве.  

Отказ от возведения инфраструктуры позволял девелоперам экономить до 20% от  общих расходов на строительство. Именно это позволяло предлагать на рынок апартаменты, которые на 15-20% дешевле, чем обычные квартиры. 

 

В настоящее время цена за один «квадрат» апартаментов комфорт-уровня начинается от 145 тысяч рублей, то есть самую дешевую квартиру-апартаменты в Москве можно купить уже за 4,1 миллиона рублей.

 

Существуют и чуть более дорогие проекты с жильем от 4,9 до 5,4 миллиона рублей, но там недвижимость предлагается с инфраструктурой. Так, например, девелоперы в таких местах начали строить детские сады, торгово-развлекательные комплексы, кафе, спортивные, детские площадки и тому подобное, что также привлекает к их объектам  покупателей.

Столичные власти на распутье

По мнению главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, доля апартаментов, которые в столице продаются как постоянные жилые помещения, на первичном рынке достигла «критических» показателей.  

Он считает, что недостатками такой ситуации является то, что в настоящее время апартаменты не имеют четкого юридического статуса, для них не определены нормативы обеспеченности инфраструктурными элементами, а также к ним предъявляются совсем иные, чем для обычных квартир, санитарно-эпидемиологические требования.

Люди, покупающие апартаменты, затем не могут в них прописаться, что отказывает им в праве пользоваться поликлиниками, школами по месту жительства, и платят повышенные тарифы по ЖХК.

Сергей Кузнецов сообщил, что Москомархитектура и Москомстройинвест к лету 2014 года должны подготовить документ, определяющий нормативы по обеспечению апартаментов социальной и прочей инфраструктурой.

Выступать с инициативой внесения поправок в Жилищный кодекс РФ столичные власти пока не намерены, так как это проблема не всей России, а пока только одного города. 

Законодательные предложения

Аналитические службы рынка недвижимости прогнозируют, что требования по соблюдению норм обеспеченности апартаментов социальной инфраструктурой больнее всего ударит по недвижимости премиум-класса.

Это связано с тем, что покупатели, которые готовы платить от 17 до 22 тысяч долларов за квадратный метр, больше отдают предпочтение качественной отделке дома, дополнительным машино-местам, люксовым магазинам, находящимся в шаговой доступности, и для них гораздо меньшее значение имеют бюджетные поликлиника и детский сад.

Большинство ведущих девелоперов столицы считают, что ужесточение таких нормативов должно повлечь за собой разрешение постоянной прописки, так как в противном случае застройщикам подобные проекты будут просто не выгодны.

При этом многие маркетологи сходятся во мнении, что девелоперы, работающие с апартаментами комфорт- и бизнес-класса, сами побуждаются рынком создавать социальную инфраструктуру. Ведь для потребителей такого уровня наличие при жилом комплексе детских садов, школ, центров развития и тому подобное, является очень важным моментом выбора.

Таким образом, застройщики для привлечения клиентов к своим проектам вынуждены заботиться и о соответствующей инфраструктуре. Кроме того, для повышения ликвидности и интереса у покупателей девелоперы, реализующие апартаментные проекты, предлагают потребителем такой комплекс услуг, которым стандартные квартирные дома, могут только позавидовать.  

 Источник: www.tutrealty.ru