ЖК "Квартал 29"

г. Мытищи. Скидки! Паркинг! Ипотека! Рассрочка!

Подробнее...

Проектная декларация на рекламируемом сайте

ЖК «Метрополия»

ЖК в районе м. Волгоградский пр-т. Широкий выбор планировок. Новый объем в продаже. Квартиры от 9,9 млн руб!

Подробнее...

Проектная декларация на рекламируемом сайте

Обзор проектов новостроек I квартала и их инвестиционная привлекательность

Главные вкладки

 Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты московского рынка новостроек, которые появились в продаже в I квартале, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. На основе семи критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, окружение, масштаба и др.) – выделены наиболее перспективные для вложения новостройки.  
С I квартала 2020 года эксперты усовершенствовали методологию отбора проектов и сделали её более наглядной. О методике анализа, а также о его результатах читайте далее.
 
Как мы анализируем новостройки 

Инвестиционная привлекательность вложений в новостройку – это всегда вопрос её ликвидности, то есть перспектив перепродажи или сдачи в аренду другим потребителям. С этой точки зрения есть семь базовых критериев выбора удачного проекта. По каждому из них новостройка оценивается и получает определенный балл. Анализируются при этом проекты массового сегмента и бизнес-класса, которые появляются в продаже в течение квартала. 

1. Цена 

Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Во-первых, она предполагает большой рост в будущем, пока объект будет строиться и продаваться. Во-вторых, умеренная стоимость «квадрата» даёт конкурентное преимущество инвестору по сравнению с другими похожими, но более дорогими объектами. Эксперты сравнивают среднюю стоимость квадратного метра в новом проекте с со средней ценой по ближайшим конкурентам. Если есть разница в 30% и больше, то проект получает максимальный балл (5), а если объект ненамного дешевле конкурентов (разница 10% и меньше), то 1 балл. Подробная таблица критериев приведена ниже. 

2. Транспортная доступность 

Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. С другой стороны, учитывается доступность Третьего транспортного кольца – ключевой дорожной «артерии» столицы, которая связывает центр и периферию. Чем быстрее до нее можно добраться на автомобиле от будущей новостройки, тем выше балл (максимум 5). 

 3. Удаленность центра 

Расположение новостройки в Москве косвенно указывает на престиж локации. Чем дальше объект от центра, тем, как правило, он находится в менее престижном районе. Эксперты разделяют Москву на пять зон (внутри Садового кольца, между Садовым кольцом и ТТК, ближний пояс от ТТК (до 5-6 км от ТТК), дальний пояс от ТТК (от 5-6 км до 10-12 км от ТТК) и территории за МКАД. Чем ближе к Кремлю, тем выше балл. 

4. Окружение 

Чем больше рядом с новостройкой социальных и полезных коммерческих объектов, а также природных зон, тем лучше. Чем больше плохих «соседей» (промзон, производств, крупных дорожных развязок и т.п.), тем ниже привлекательность объекта. Аналитики начисляют за каждого положительного «соседа» баллы, а за плохих – снимают. 

  5. Масштаб 

Чем масштабнее новостройка, тем острее конкуренция продавцов или арендодателей квартир. Поэтому вложения в большие объекты более рискованные, чем в маленькие. Оценивая масштаб, эксперты опираются на данные об общей площади застройки. Если «квадратов» много, то балл низкий, и наоборот. 

6. Надежность девелопера 

Чтобы не только не потерять вложенные средства, но и получить ключи от качественной квартиры вовремя, лучше вкладываться в проекты надежных и опытных игроков. Эксперты «Метриум» при оценке застройщика опираются на положение компании в рейтинге Единого ресурса застройщиков в Москве. Чем выше строчка игрока, тем выше балл. 

7. Концептуальная новизна 

Если в проекте новостройки имеется что-либо новое и необычное для рынка, к примеру, нестандартная инфраструктура, принципиально новые технические, архитектурные, ландшафтные решения, чрезвычайный масштаб или другие новшества, то такой проект автоматически приковывает к себе внимание рынка, а значит, он привлекателен для инвестиций. В этом случае такому объекту эксперты дают 5 баллов. Однако по-настоящему новаторские проекты появляются на рынке редко, поэтому седьмой критерий применяется только при наличии среди участников рейтинга хотя бы одного такого проекта. 

В итоге все баллы суммируются и на их основе выстраивается рейтинг: наверх попадают более удачные проекты для инвестиций, а вниз – менее. Однако, подчеркивают эксперты, топовая позиция еще не означает, что новостройка подходит для инвестирования. Иногда среди новинок вовсе нет подходящих объектов. Поэтому итоговый рейтинг соотносится с максимально возможной оценкой, которая составляет 44 балла. Такую оценку может получить гипотетическая «идеальная» новостройка, которая однозначно подходит для вложений. Именно соотношение итогового балла с гипотетическим максимумом даёт представление о качественном уровне проекта вообще (а не в сравнении с другими) и, как следствие, его инвестиционной привлекательности. Такая оценка выражается в процентах. К примеру, лидер рейтинга первого квартала (ЖК Monodom Family) соответствует гипотетическому идеалу на 57%, а аутсайдер («Волжский парк») – только на 25%. 

Критерии оценки инвестиционной привлекательности проекта 

Критерий 

Расчёт 

Балл 

1. Цена 

Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов 

30% и больше 

20-30% 

15-20% 

10-15% 

до 10% 

2. Транспортная доступность 

2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро* 

Балл 

5 мин. и меньше 

5-10 мин. 

10-15 мин. 

15-20 мин 

20-25 мин 

2.2 Время езды до ТТК на автомобиле 

Балл 

5 мин. и меньше 

5-10 мин. 

10-15 мин. 

15-20 мин. 

20-25 мин. 

3. Удаленность центра 

Расположение новостройки в следующих зонах 

Балл 

В пределах Садового кольца 

Между Садовым кольцом и ТТК 

 «Ближний пояс» от ТТК 

«Дальний пояс» от ТТК 

За МКАД 

4. Окружение 

Наличие поблизости** следующих объектов 

Балл 

Детский сад 

Школа 

Парк/зона отдыха/река 

Деловой кластер 

Торговый центр 

Промзона/действующее производство/ТЭЦ 

-3 

Кладбище 

-2 

Дорожная развязка 

-2 

Железная дорога 

-1 

Заброшенные территории/пустыри 

-1 

5. Масштаб 

Общая площадь застройки, тыс. кв.м 

Балл 

25 

25-50 

50-100 

100-200 

200-500 

6. Надежность 

Положение в рейтинге застройщиков Единого ресурса застройщиков 

Балл 

1-5 позиция 

5-10 позиции 

10-20 позиции 

20-30 позиции 

30 и выше 

7. Концепция 

Наличие новизны 

Да 

Нет 

Максимальный рейтинг 

 

44 

*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов  

**Близость каждого объекта окружения подчитывается индивидуально 

Эксперты «Метриум» подчеркивают, что представленный анализ нельзя считать исчерпывающим. Он носит информационно-справочный характер и не является консультацией. 

Какие проекты I квартала наиболее привлекательны для инвестиций  

В I квартале на рынок новостроек Москвы в продаже появились восемь проектов комфорт- и бизнес-класса. В целом анализ этих объектов показал, что половину из них можно отнести к «середнякам» с точки зрения инвестиционной привлекательности. 

Первую позицию занял жилой комплекс Monodom Family, набравший 25 из 44 баллов (57%). Хотя стартовый уровень цен в нем только на 14% ниже, чем у ближайших конкурентов, и составляет 189 тыс. рублей за кв.м, по другим характеристикам этот проект очень привлекателен. Он реализуется в районе Лефортово (ЮВАО), недалеко от центра, в шаговой доступности от метро, между Садовым кольцом и ТТК в сложившемся жилом районе с необходимой инфраструктурой. Большой плюс объекта – умеренный масштаб застройки, всего 17 тыс. кв.м. Девелопер проекта (Sun Development) занимает невысокую позицию в Московском рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Минимальная стоимость квартиры в комплексе – 5,87 млн рублей за студию площадью 27 кв.м. 

На второй строчке проект бизнес-класса «Павелецкая Сити» в Даниловском районе (ЮАО). Хотя ценовая «фора» у объекта по сравнению с конкурентами небольшая (5%), он очень выгодно расположен – практически в центре и рядом с крупным Павелецким деловым районом, что позволяет рассчитывать на высокий спрос в будущем, в том числе и со стороны арендаторов. Отличает проект и сравнительно небольшой масштаб (78 тыс. кв.м.), а также тот факт, что реализует его топовый московский девелопер MR Group. Невысокий балл у проекта из-за удаленности от метро, что, впрочем, для комплекса бизнес-класса не так важно, а также в связи с противоречивым окружением. Средняя стоимость квадратного метра в проекте – 273 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры – 7,5 млн рублей за студию площадью 22 кв.м. 

На третьей строчке два жилых комплекса с одинаковыми рейтингами (20). Первый –жилой комплекс бизнес-класса «Мята» в Хорошёвском районе (СЗАО). Проект отличает привлекательный уровень цен – 193 тыс. рублей за кв.м (на 21% ниже, чем у конкурентов), близость к станции метро и в целом удачное расположение относительно центра. Из минусов – неудачное окружение в виде промзоны и отсутствие в шаговой доступности социальных объектов, парков и торговых центров. Впрочем, реализует проект опытный и известный московский девелопер ГК МИЦ. Минимальная стоимость квартиры – 5,3 млн рублей за студию площадью 25 кв.м. 

Второй проект – многофункциональный комплекс бизнес-класса «Новоданиловская 8» в Донском районе. В этом МФК высокий уровень стартовых цен (249 тыс. рублей за кв.м.), но удобное расположение относительно центра и удачное окружение. Помимо этого, реализует проект опытный девелопер ГК «Самолёт», входящий в топ застройщиков в Москве. К преимуществам комплекса также относится сравнительно небольшой масштаб (67 тыс.кв.м). Минимальная стоимость апартамента здесь составляет 9,7 млн рублей (30 кв.м.). 

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 

 

 

Проект 

Цены 

Близость метро 

Доступность ТТК 

Удаленность от центра 

Окружение 

Масштаб 

Надежность девелопера 

Итог 

Качественный уровень 

Monodom Family 

25 

57% 

Павелецкая Сити 

22 

50% 

Мята 

20 

45% 

Новоданиловская 8 

20 

45% 

Holland Park 

19 

43% 

Волоколамское 24 

2,5* 

15,5 

35% 

Саяны-Парк 

14 

32% 

Волжский парк 

11 

25% 

*Ближайшая станция МЦК 

«В условиях ухудшения экономической обстановки многие россияне решили инвестировать в жилье, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Действительно, вложение в московскую новостройку – это надежный способ как минимум сохранить, а скорее всего и приумножить сбережения, потому что несмотря на все катаклизмы, цены на новостройки восстанавливаются и даже превышают докризисные уровни. Однако в последнее время наметилось снижение девелоперской активности, и число новых объектов на рынке снижается, что осложняет поиски ликвидных проектов для вложений». 

 

Раздел сайта: