В 1-м квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. По итогам года общий объем предложения качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м.
В ближайшие годы будет расти интерес к промзонам, как источнику будущего предложения
офисных площадей в центральной части города. Большие площади промышленных зон, сосредоточенных в восточной и юго-восточной частях столицы, открывают широкие возможности для редевелопмента бывших заводских объектов, включая их отделку под офисные помещения.
Макроэкономические факторы будут определять динамику спроса на
офисные помещения в текущем году.
Ожидается, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и купленных офисов в Москве составит 1,3 млн кв. м, однако не исключаем возможности понижения прогноза в случае ухудшения экономической ситуации.
В премиальном сегменте офисного рынка Москвы наблюдается наибольшее давление на ставки аренды из-за резкой девальвации рубля, произошедшей в начале года. В настоящий момент ставки на офисы премиум-класса составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год. Стоимость
аренды офисных площадей в зданиях класса А в Москве сохраняется на уровне конца 2013 года и находится в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м в год, в Классе B+ — 350 – 600 долл. за кв. м в год.
К концу 2014 года ожидается, что объем предложения
качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,7 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год: бизнес-парк Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и «Аркус lIl» (34,3 тыс. кв. м).
По прогнозу, в течение 2014 – 2015 годов общий объем предложения увеличится на 2 млн кв. м. Таким образом, в следующие два года темп роста общего объема
офисных площадей в Москве составит около 5 – 6% в год.
Внешнеэкономические факторы оказывают давление на спрос. В течение последних семи лет годовые объемы спроса на офисные площади демонстрировали положительную корреляцию с темпами роста ВВП. Макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса в текущем году. Ожидается, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и
купленных офисов в Москве составит 1,3 млн кв. м, однако не исключается возможности понижения прогноза в случае ухудшения экономической ситуации.
Наблюдается тенденция снижения доли покупок офисных площадей под собственные нужды в пользу аренды в общем объеме сделок. По результатам нашего анализа исторических данных по сделкам, доля покупок в общем объеме всех сделок составляла в среднем 23% в течение последних лет с 2008 года. В 2013 году в структуре сделок доля покупок офисных площадей под собственные нужды снизилась до 11% и находится на уровне 12.8% по результатам 1-го квартала 2014 года. Это может служить сигналом того, что участники рынка стали более осторожны при принятии решения о покупке или аренде офисных площадей по текущим ценам.
Доля российских компаний в общем объеме транзакций может увеличиться. В течение последних лет, доля российских компаний в общем объеме сделок аренды/продажи офисных помещений оставалась на уровне близком к 60%. Тем не менее, принимая во внимание возможный новый виток политической напряженности и ухудшение инвестиционного климата, не исключено снижение доли иностранных компаний и, как следствие, увеличение доли российских арендаторов в общем объеме транзакций до конца года.
