ЖК "Квартал 29"

г. Мытищи. Скидки! Паркинг! Ипотека! Рассрочка!

Подробнее...

Проектная декларация на рекламируемом сайте

ЖК «Метрополия»

ЖК в районе м. Волгоградский пр-т. Широкий выбор планировок. Новый объем в продаже. Квартиры от 9,9 млн руб!

Подробнее...

Проектная декларация на рекламируемом сайте

Российская экономика находится в кризисе, которого рынок недвижимости, однако, не замечает

Главные вкладки

Изображения

 В III квартале 2020 г. экономика России сжалась на 3,6% в годовом выражении после спада на 8% по итогам II, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы россиян сократились на 4,8% и 8,4% соответственно. Суммарно по итогам января-сентября 2020 года россияне, по официальным данным, обеднели на 4,3%. Цены на нефть с начала 2020 г. упали с почти $70 до $30-50 за баррель, причем в апреле 2020 г., в период локдауна, стоимость основного экспортного товара РФ, от которого зависит наполнение бюджета, опускались ниже нулевой отметки. Нефть, как обычно, потянула за собой рубль: если в начале 2020 г. за доллар давали 61-65 руб., то во втором полугодии - 70-80.

В общем, очевидно, что российская экономика находится в кризисе, которого рынок недвижимости, однако, не замечает. По данным аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости", в 2020 г. рост стоимости вторичного метра в «старой» Москве превысил 10%, при том что за 2019 г. цены выросли только на 3,6%. Новостройки за 2020 г. подорожали на 10-20% в зависимости от сегмента. Для сравнения: в 2019 г. цены на первичном рынке выросли только на 5%, несмотря на ажиотаж в связи с переходом строительной отрасли на проектное финансирование и счета эксроу.

Причины аномальных темпов роста цен на жилье в 2020 г. в основном носят инвестиционно-кредитный характер. Во-первых, снижение ставок по вкладам до 3-4% на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,25% привело к перетоку средств из банков на рынок недвижимости. А изменение порядка налогообложения вкладов ускорило этот процесс. Во-вторых, недвижимость является защитным активом, популярность которого всегда растет в период ослабления отечественной валюты.

Но главным фактором роста цен на жилье в 2020 г., конечно, стала дешевая ипотека. Благодаря смягчению монетарной политики ЦБ упали ставки не только по депозитам, но и по кредитам. Например, в Сбербанке ипотечные ставки на готовое жилье в настоящее время стартуют с 7,3% годовых - при выполнении определенных условий. Человек «с улицы» может рассчитывать на кредит под 8-9%. А на рынке новостроек ипотека опустилась до революционных 6,5% и ниже за счет субсидий от государства, запустившего в конце апреля 2020 г. программу льготной ипотеки для поддержки стройотрасли.

Доступные кредиты компенсировали негативный эффект от снижения доходов населения и позволили выйти на рынок гражданам, которые не смогли бы купить жилье без поддержки государства. Однако уже с середины лета льготная ипотека начала разгонять цену метра. В результате к сентябрю 2020 г.

Ажиотаж на первичном рынке московского региона и снижение ставок по несубсидируемой ипотеке простимулировали рост спроса и на вторичное жилье. Вымывание самых дешевых лотов привело к росту цен и резкому сокращению экспозиции. По оценкам риелторов, к концу 2020 г. в массовых сегментах запросы покупателей три раза превысили объем ликвидного предложения.

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе-октябре 2020 г. 111 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Число ДДУ за 10 месяцев упало на 7,7%, до 63 480 шт.

То есть темпы роста цен существенно опередили прошлогодний уровень, а совокупный спрос так и не смог его догнать, несмотря на все инвестиционные и ипотечные стимулы. Это свидетельствует о перегреве рынка.

Правительство продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 г., однако уже сейчас она перестает быть гарантом хороших продаж: в октябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал на 16,5% меньше ДДУ, чем в сентябре. С учетом апартаментов, но без учета юридических лиц и инвесторов, динамика спроса на первичном рынке по итогам октября оставалась положительной, но ажиотаж начал спадать. Ничего удивительного в этом нет: большинство из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже успели это сделать, так как изначально программа должна была завершиться в конце октября 2020 г. А чтобы новые покупатели смогли приобрести сильно подорожавшие новостройки, ставки по ипотеке должны опуститься еще ниже. В обозримом будущем это вряд ли возможно – в 2021 г. ставки, скорее всего, скорректируются вверх.

На вторичном рынке также появились признаки снижения спроса - предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего дня себя подходящего по цене и качеству.

В 2020 г. цены на недвижимость в московском регионе также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, - а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

По всей видимости, до конца 2020 г. спрос останется достаточно высоким: декабрь традиционно самый урожайный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин и спрос значительно сократится – как в 2015 г., после ажиотажа 2014 г.

Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация нее превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет. Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2015 г.

Во-первых, потому что ипотечные ставки, даже в случае повышения ключевой ставки ЦБ на 1-2%, в 2021 г. все равно останутся вблизи исторических минимумов. Для сравнения: после того, как Центробанк в конце 2014 г. поднял ключевую ставку до 17%, банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, что привело к катастрофическому падению продаж жилья. Весной 2015 г. власти запустили первую версию программы льготной ипотеки на новостройки, которая немного отогрела рынок. Но ставка по этой программе составляла 12% против 6,5% в 2020 г. Ипотека на вторичном рынке начала оживать только осенью 2016 г. - после того, как ключевая ставка опустилась до 10% и на рынке появилась несубсидируемая ипотека от 11,5% годовых.

Во-вторых, одной из главных причин падения цен в 2015 г. был переизбыток предложения, в первую очередь на первичном рынке. За год этот показатель увеличился более чем на 60%. В настоящее время ситуация обратная. И на первичном, и на вторичном рынке Москвы и Подмосковья предложение находится на минимальных уровнях. Даже несмотря на высокую девелоперскую активность.

В-третьих, низкие ставки по депозитам будут подпитывать рынок недвижимости инвестиционными покупателями еще год или два, так как сроки депозитов у всех разные, и старые депозиты под выгодный процент будут заканчиваться постепенно.

В-четвертых, переход строительной отрасли на проектное финансирование уменьшил ее зависимость от темпов продаж. Поэтому в проектах, которые реализуются по новой схеме (в октябре 2020 г. уже половина ДДУ в Москве была зарегистрирована с эскроу), застройщики не будут демпинговать. Скорее всего, на них будут ориентироваться и продавцы на «вторичке», которые вообще крайне неохотно идут навстречу покупателям.

Кроме того, из-за пандемии у людей не только сократились доходы, но и изменилась структура расходов. Ограничения, введенные властями в связи с коронавирусом внутри страны, и закрытие большинства границ заставили россиян сэкономить много денег на отпусках, зарубежных поездках, дорогостоящем досуге и т.п. Так как динамика курса рубля и ставки по вкладам не располагают к накоплениям, часть сэкономленного, как обычно, попадет на столичный рынок недвижимости - квартира в Москве в глазах большинства наших соотечественников остается «вечной ценностью». Часть потенциальных покупателей зарубежной недвижимости на фоне пандемии тоже, скорее всего, предпочтут отечественный рынок.

Все эти факторы будут поддерживать рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, препятствуя движению цен вниз даже на фоне падения спроса. Однако возобновления общего роста цен, скорее всего, стоит ждать только в 2022 г.